O fiador é a pessoa que garante a pessoa do inquilino na relação imobiliária, o termo vem de fidúcia (do latim fidúcia), de confiança.
Previsto no Código Civil Brasileiro, no CAPÍTULO XVIII, “DA FIANÇA”, “Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra. Art. 819. A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva.”
Difere-se do aval, que é dado em títulos de créditos e garante o título e não a pessoa, podendo ser individualmente, não prescindindo do de acordo do cônjuge para total validade como a fiança.
Recentemente os Tribunais, inclusive os Superiores, decidiram que “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial” (Tema 1127).” Acórdão 1811242, 07402341120238070000, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, Sexta Turma Cível, data de julgamento: 31/1/2024, publicado no DJE: 20/2/2024, inclusive com Repercussão geral: Tema 1127 – “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.” RE 1.307.334 e Tema 295 – “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000.” RE 612.360, e Recurso Repetitivo: Tema 1091 – “É válida a penhora do bem de família de fiador apontado em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial, nos termos do inciso VII do art. 3º da Lei n. 8.009/1990.” REsp 1.822.033/PR e REsp 1.822.040/PR
Em decisão proferida pelo Egrégio TJSP., em 11/02/2026, temos ainda: “Direito Processual Civil. Agravo Interno em Recurso Especial. Contrato de locação não residencial. Penhora. Bem de família do fiador. Validade. Decisão em consonância com o tema 1091 do E. STJ. Desprovimento. I. Caso em exame 1. Agravo Interno contra decisão que negou seguimento a Recurso Especial, que versa sobre a impenhorabilidade do bem de família de propriedade do fiador dado em garantia em contrato de locação comercial. II. Questão em discussão 2. Aplicação do regime de recursos repetitivos ao caso concreto. III. Razão de decidir 3. Ao julgar o tema 1091, o E. STJ assim decidiu: “É válida a penhora do bem de família de fiador apontado em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial, nos termos do inciso VII do art. 3º da Lei n. 8.009/1990”. 4. Acórdão em consonância com o entendimento firmado sob o regime dos recursos repetitivos, ao concluir pela penhorabilidade do bem de família do fiador. 5. Agravo que não trouxe elementos aptos à reforma da decisão. IV. Dispositivo 6. Agravo Interno a que se nega provimento.
(TJSP; Agravo Interno Cível 2092448-21.2024.8.26.0000; Relator (a): Heraldo de Oliveira (Pres. da Seção de Direi; Órgão Julgador: Câmara Especial de Presidentes; Foro Regional IV – Lapa – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 11/02/2026; Data de Registro: 11/02/2026).”
Sendo assim, mesmo se o fiador, ou fiadores tiverem apenas um imóvel residencial, este responde pelas dívidas do seu afiançado.
JOSÉ EDUARDO MIRANDOLA BARBOSA
Advogado, Jornalista, Corretor e Avaliador de Imóveis – CRECI F 75.160 e CNAI 044953
