A Reforma Tributária chegou, a Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025 entrou em vigor em 2026, e o objetivo é simplificar a tributação sendo que todas as atividades serão impactadas e não só a locação de imóveis.
Com a Reforma, surge o IVA – Imposto sobre o Valor Agregado, que compõe o IBS e a CBS, dois tributos que vieram substituir o ICMS, ISSQN, PIS, Cofins.
O IBS é o imposto sobre bens e serviços e a CBS é a contribuição sobre bens e serviços.
O que muda para as empresas (pessoas jurídicas) é só troca dos impostos, mas para as pessoas físicas é um acréscimo, que antes pagavam apenas o imposto de renda e com a reforma as pessoas físicas serão tributadas pelo IVA = IBS + CBS.
Enquanto a pessoa jurídica pagará imposto de qualquer forma, nem toda pessoa física vai pagar imposto novo.
Pois bem.
Já a pessoa física, a partir de 2026, serão consideradas contribuintes do novo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e de acordo com o artigo 251 da LC 214/25, que: as pessoas físicas que realizarem operações com bens imóveis serão consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS e sujeitas ao regime, nos casos de:
I – locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior:
a) a receita total com essas operações exceda R$ 240.000 (duzentos e quarenta mil reais); e
b) tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos;
Assim, primeira regra para a pessoa se enquadrar é: a pessoa tem que ser proprietária de mais de 3 imóveis, ou seja, ter quatro imóveis ou mais alugados e a receita seja acima de R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais).
Se ela não tiver mais de 3 imóveis e não receber mais de R$ 240.000,00, vai continuar pagando apenas o imposto de renda pessoa física.
Já, pela segunda regra, se a pessoa receber mais de R$ 240.000,00 de alugueis passarão pela nova regra.
Cronograma de Transição: Em 2026 – Haverá apenas a obrigação de declarar as informações, sem recolhimento do imposto (alíquota simbólica de 1%). Em 2027 em diante – A cobrança efetiva começa de forma reduzida, aumentando progressivamente até a alíquota total prevista para 2033.
Isenção: Pequenos locadores, como aposentados que alugam um ou dois imóveis e que não atingem o teto de faturamento, permanecem isentos dos novos tributos. A isenção atual do Imposto de Renda Pessoa Física para rendimentos mensais de até R$ 2.259,20 (valor de 2025) e 2026 (R$ 5.000,00) em 2026, continua valendo para o Imposto de Renda tradicional.
Inscrição no CNPJ: Pessoas físicas enquadradas como contribuintes habituais de IBS e CBS deverão se inscrever no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) para fins de apuração e controle fiscal, mas isso não as transforma em empresas formalmente.
Com a criação de um cadastro, CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), associado a valores padronizados e à integração com bases federais, estaduais e municipais, a locação passa a ser facilmente rastreável. Cruzamentos entre titularidade do imóvel, declaração de residência, uso em CNPJ, contratos, movimentações financeiras e registros públicos tornam a omissão de receitas uma estratégia cada vez mais arriscada.
JOSÉ EDUARDO MIRANDOLA BARBOSA
Advogado, Jornalista, Corretor e Avaliador de Imóveis – CRECI F 75.160 e CNAI 044953
